Gemeinsames Webinar zwischen Gdw und AMPEERS
Innerhalb weniger Wochen haben sich im Sommer gleich mehrere Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft verändert. Im gemeinsamen Webinar von GdW und AMPEERS am 28. September 2026 haben wir genau auf diese Veränderungen geschaut: auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), auf die neuen Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und auf die EEG-Novelle.
Dafür hatten wir zwei Gäste dabei. Dr. Sabine Schäfer leitet beim GdW den Bereich Energie, Klima und Technik und hat eingeordnet, wie der Verband die drei Regelwerke bewertet. Dr. Karsten Schmidt, Geschäftsführer von AMPEERS, hat die Zahlen mitgebracht und gezeigt, wie sich die Veränderungen in Euro auswirken.
Zwischendurch haben wir die Teilnehmenden gefragt, wie sie die Themen in ihrem Unternehmen angehen. Pro Frage kamen zwischen 45 und 69 Antworten zusammen. Bitte beachten Sie, dass ist nicht repräsentativ, es zeigt jedoch gut, wie unterschiedlich die Häuser gerade aufgestellt sind.
Was sich im Sommer verändert hat
Frage 1: Welches der drei Themen beschäftigt Sie aktuell am meisten?
Fast die Hälfte der 69 Teilnehmenden hat „Ehrlich gesagt alle drei gleichzeitig“ angeklickt. Diese Antwort hat mehr Stimmen bekommen als jedes einzelne Thema. Frau Dr. Schäfer hat dieses Ergebnis nach eigener Aussage fast erwartet, weil genau die Gleichzeitigkeit die Branche gerade so stark fordert.
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab. Bundestag und Bundesrat haben es am 10. Juli 2026 beschlossen, seit dem 29. Juli gilt es. Die wichtigste Änderung betrifft die Heizung: Die Pflicht, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss, entfällt. Eine neue Gas- oder Ölheizung darf also grundsätzlich wieder eingebaut werden.
Dafür gilt die sogenannte Bio-Treppe. Ein Teil des Brennstoffs muss klimafreundlich sein, und dieser Anteil steigt von 10 Prozent im Jahr 2029 auf 15 Prozent 2030, 30 Prozent 2035 und 60 Prozent 2040. Ab 2045 soll vollständig klimaneutral geheizt werden. Für Vermieter kommt außerdem eine Kostenseite dazu. Wer eine neue fossile Heizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte des CO2-Preises und der Gasnetzentgelte selbst und ab 2029 auch die Hälfte der Mehrkosten für den klimafreundlichen Brennstoff. Wie Bio-Treppe und Biogasquote im Detail aussehen, muss die Bundesregierung bis zum 1. Dezember in einem eigenen Gesetz festlegen.
Frage 2: Was löst das GModG bei Ihnen konkret aus?
46 Prozent sagen, dass das neue Gesetz bei ihnen nichts verändert und sie beim Praxispfad bleiben. Nur 3 von 57 Antwortenden sehen ihren Kurs durch die neuen Möglichkeiten grundlegend verändert. Das deckt sich mit den Zahlen von AMPEERS, nach denen für rund 90 Prozent der Mehrfamilienhäuser die Elektrifizierung der Wärme die wirtschaftlichste Lösung bleibt.
Frau Dr. Schäfer fand es sehr erfreulich, dass so viele Unternehmen beim Praxispfad bleiben. Für die 28 Prozent, die erst einmal abwarten, hat sie Verständnis. Solange bis zum 1. Dezember nicht klar ist, wie die Bio-Treppe genau ausgestaltet wird, lässt sich keine gute Entscheidung für die Zukunft treffen. Die 21 Prozent, die jetzt gezielt ihre schlechtesten Objekte neu prüfen, sind aus Sicht von Karsten Schmidt auf dem richtigen Weg. Nur bei diesen Gebäuden kann eine Gasheizung als Übergang sinnvoll sein, und auch dort muss man jedes Objekt einzeln betrachten.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderkonditionen. Anträge, die bis zum 20. Juli eingegangen sind, laufen noch nach den alten Bedingungen. Beim Heizungstausch sinkt die Förderung nach Berechnungen von AMPEERS um rund 8 Prozent. Der Kältemittel-Bonus fällt weg, Wärmepumpen von außerhalb der EU bekommen nur noch die Hälfte, und ab Februar 2027 sinken die förderfähigen Kosten der ersten Wohneinheit alle sechs Monate um 750 Euro.
Bei der Gebäudehülle ist der Einschnitt mit rund 29 Prozent deutlich größer. Je mehr Wohnungen ein Gebäude hat, desto weniger Förderung gibt es pro Wohnung, und das trifft vor allem die großen Mehrfamilienhäuser. Eine gute Nachricht gibt es trotzdem, denn für Gebäude der Effizienzklassen G und H gibt es jetzt einen zusätzlichen Bonus von 5 Prozent.
Frage 3: Was macht die BEG-Kürzung mit Ihrer Planung für 2027?
Bei der Förderung ist die Unsicherheit am größten. 28 von 56 Unternehmen rechnen ihre Planung für 2027 gerade neu und wissen noch nicht, was am Ende herauskommt. Karsten Schmidt hält das Durchrechnen für genau die richtige erste Reaktion. Die Analysephase sollte aber nicht zu lange dauern, weil die Förderung ab Februar 2027 alle sechs Monate weiter sinkt. Die vier Unternehmen, die Maßnahmen vorziehen, haben diese Rechnung offenbar schon gemacht.
EEG-Novelle
Anders als GModG und BEG ist die EEG-Novelle noch nicht in Kraft. Das Kabinett hat sie am 29. Juli beschlossen, die erste Lesung im Bundestag war am 24. September. Gelten soll sie ab dem 1. Januar 2027, vorher müssen aber noch Bundestag und Bundesrat zustimmen und die EU die Beihilfe genehmigen. Für Anlagen, die schon laufen oder bis Ende 2026 ans Netz gehen, ändert sich nichts.
Danach ändern sich die Spielregeln. Bisher konnte man Solarstrom ins Netz einspeisen und bekam dafür 20 Jahre lang einen festen Preis je Kilowattstunde. Diese feste Einspeisevergütung fällt für neue Anlagen weg, und der Strom muss künftig am Markt verkauft werden. Die Übergangszahlung liegt mit rund 5,2 Cent deutlich unter den bisher rund 8 Cent. Der Mieterstromzuschlag bleibt dagegen erhalten. Unterm Strich lohnt sich Einspeisen also immer weniger und den Strom vor Ort zu nutzen immer mehr.
Frage 4: Wie ist Ihre PV-Planung heute aufgestellt?
Bei der PV-Planung teilen sich die Antworten in fast gleich große Gruppen. 33 Prozent setzen auf Mieterstrom oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, 31 Prozent nutzen den Strom überwiegend für den Allgemeinstrom und speisen den Rest ein. Bei den Kunden von AMPEERS sieht es ähnlich aus: 50 Prozent betreiben ihre Anlagen im reinen Eigenverbrauch, 42 Prozent im Mieterstrom und 7 Prozent in der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Genau das Modell mit Allgemeinstrom und Einspeisung rechnet sich unter dem neuen EEG aber rund 40 Prozent schlechter, während Mieterstrom kaum verliert.
Überrascht hat Karsten Schmidt ein anderer Wert. 25 Prozent haben ihre PV-Projekte gestoppt oder zurückgestellt. Wer ohnehin ein Gerüst am Haus hat, weil Fassade oder Dach saniert werden, sollte die geplante Anlage noch 2026 ans Netz bringen.
Warum alles zusammenhängt
Schwierig wird es vor allem, weil alle drei Regelungen gleichzeitig kommen und auf dieselbe Investitionsplanung wirken. Die Heizungswahl bestimmt, wie die Kosten zwischen Mietern und Vermietern verteilt werden, die Förderung verändert sich im Zeitverlauf, und die PV-Rechnung hängt am neuen EEG. Wer die drei Themen einzeln betrachtet, kommt deshalb schnell zu falschen Schlüssen.
Frage 5: Was sind Ihre aktuellen Handlungsfelder?
31 Prozent setzen ihre bestehende Modernisierungsstrategie um, 27 Prozent passen sie an. Für Frau Dr. Schäfer ist das gelebte Praxis, denn eine Strategie mit neuen Rahmenbedingungen abzugleichen, gehört immer dazu. Schwieriger sei nur geworden, bei so vielen Vorhaben auf dem Weg bis 2045 den Überblick zu behalten.
24 Prozent erheben erst einmal Basisdaten, um ihre Optionen klarer zu sehen. Das ist eine der wichtigsten Zahlen der Umfrage, denn wer neu rechnen will, braucht belastbare Daten zu jedem Gebäude. Karsten Schmidt zählt dazu Effizienzklasse, Energieträger, Sanierungskosten und Fördermöglichkeiten, aber genauso Mietniveau, Leerstand und Lage.
Zwei Perspektiven: Verband und Zahlen
Dr. Sabine Schäfer, GdW
Für Frau Dr. Schäfer sieht die größte Herausforderung in der Gleichzeitigkeit, weil sie die Planbarkeit für Wohnungsunternehmen stark einschränkt. Das GModG bringe mehr Freiheitsgrade, aber auch mehr Verantwortung. Offen sei vor allem, ob Biogas in ausreichender Menge und zu bezahlbaren Preisen verfügbar sein wird. Heute stehen in Deutschland rund 13,8 Terawattstunden Biomethan zur Verfügung. Würden alle Wohngebäude über die Bio-Treppe heizen, wären rund 260 Terawattstunden nötig.
Bei BEG und EEG kritisiert Frau Dr. Schäfer, dass die Regelungen in der Logik des Einfamilienhauses denken. Im Mehrfamilienhaus entscheiden die Mieterinnen und Mieter selbst, ob sie den PV-Strom vom Dach nutzen. Wenn dort die Vergütung für Überschussstrom wegfällt, trifft das die Wohnungswirtschaft deshalb besonders hart. Hinzu kommt, dass die Bundesnetzagentur mit ihrer neuen Netzentgeltsystematik (AgNes) auch die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung unter Druck setzt.
Ihre Empfehlung an die Wohnungsunternehmen: informiert bleiben, die neuen Regeln regelmäßig für das eigene Unternehmen einordnen und beim Praxispfad des GdW bleiben, solange die Bezahlbarkeit gegeben ist. Außerdem setzt sich der GdW weiter dafür ein, dass CO2-Minderung auch auf Ebene von Blöcken und Quartieren angerechnet werden kann.
Dr. Karsten Schmidt, AMPEERS
Karsten Schmidt hat gezeigt, was die neuen Regeln auf echten Bestandsdaten bedeuten. AMPEERS hat dafür alle drei Regelungen auf die rund 400.000 Wohneinheiten von mehr als 150 Wohnungsunternehmen auf der Plattform angewendet, und zwar Gebäude für Gebäude. Sein Ergebnis vorweg: Der Praxispfad des GdW bleibt für den Großteil der Bestände der richtige Weg. Was sich ändert, ist die Reihenfolge der Maßnahmen.
Die neue Technologieoffenheit beim Heizen hält er für teuer erkauft. Wer in einem Gebäude der Effizienzklasse G eine neue Gasheizung einbaut, verursacht für die Mieter rund 125 Prozent höhere Heizkosten. Der Vermieter trägt zusätzlich rund 1.150 Euro nicht umlegbare Betriebskosten pro Wohneinheit und Jahr. Sinnvoll ist die Gasheizung deshalb nur als Übergang für die schlechtesten Gebäude, bei denen eine Vollsanierung mindestens 1.100 Euro pro Quadratmeter kostet und sich erst nach über 50 Jahren refinanziert. Rund 90 Prozent dieser Gebäude sind allerdings Ein- und Zweifamilienhäuser. Für rund 90 Prozent der Mehrfamilienhäuser bleiben die Elektrifizierung der Wärme und einfache Effizienzmaßnahmen die wirtschaftlichste Lösung.
Bei der BEG treffen die Kürzungen am stärksten die Gebäude der Effizienzklassen D und E, also genau die, die in den Beständen am häufigsten vorkommen. Durch die halbjährliche Absenkung ab 2027 wird die Förderung außerdem zur Timing-Frage, denn jedes Halbjahr Warten kostet Geld.
Bei PV hängt die Wirtschaftlichkeit künftig am Eigenverbrauch. Eine Anlage, die den Allgemeinstrom deckt und den Rest einspeist, erreicht rund 30 Prozent Eigenverbrauch und schneidet unter dem neuen EEG rund 40 Prozent schlechter ab. Mieterstrommodelle kommen auf rund 65 Prozent Eigenverbrauch und verlieren nur etwa 4 Prozent. Ein Batteriespeicher erhöht den Eigenverbrauch zusätzlich: In einem Beispiel mit 39 Wohneinheiten steigen die Investitionskosten um rund 12 Prozent, der Kapitalwert der Anlage aber von 4.500 auf 95.000 Euro. Damit sich eine einfache Eigenverbrauchsanlage künftig so rechnet wie heute, dürfte sie höchstens rund 740 Euro pro Kilowatt-Peak kosten. Heute liegen die Kosten bei rund 1.000 Euro.
Sein Fazit: „Nicht Aktionismus spart Geld“, entscheidend sind die richtige Kombination und die richtige Reihenfolge der Maßnahmen im Portfolio.
Was wir aus den Antworten mitnehmen
Die Umfrage zeigt, wie unterschiedlich die Häuser gerade aufgestellt sind. Beim GModG bleibt die Mehrheit gelassen beim Praxispfad, und die Zahlen von AMPEERS bestätigen diesen Kurs. Bei BEG und EEG ist die Lage offener: Die Hälfte der Unternehmen rechnet noch, ein Viertel hat Maßnahmen verschoben, und ein weiteres Viertel hat PV-Projekte gestoppt. Gerade hier kann Abwarten teuer werden, weil die Förderung ab 2027 halbjährlich sinkt und für neue PV-Anlagen nur noch bis Ende 2026 die bekannten Regeln gelten.
Am Ende steht für alle dieselbe Frage, nämlich ob die eigene Planung mit den neuen Regelungen noch trägt. Entscheidend ist dabei der genaue Blick auf jedes einzelne Gebäude: welche Maßnahme in welcher Reihenfolge, welches Gebäude zuerst und mit welchem Geschäftsmodell Photovoltaik betrieben wird. Die richtige Reihenfolge wird entscheiden.
Geht das, was Sie geplant haben, mit den neuen Regelungen noch auf?
Wir rechnen Ihr Portfolio Gebäude für Gebäude durch und zeigen Ihnen, welche Maßnahmen sich wann am meisten lohnen und wo Sie Förderung sichern können, bevor sie weiter sinkt. Kommen Sie gerne auf uns zu.
Hier finden Sie bald die Aufzeichnung des Webinars.
Alle Zahlen samt Rechenweg stehen in unserem Leitfaden „Neue Gesetze, neue Förderung: Das sagen die Zahlen“
