Was passiert, wenn ein Bestand zwar klimafreundlicher wird, die Mieten aber gleichzeitig steigen? Genau in diesem Spannungsfeld bewegen sich Wohnungsunternehmen heute. Denn sie müssen drei Ziele gleichzeitig im Blick behalten: Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und bezahlbares Wohnen. Das Schwierige dabei: Diese Ziele wirken nicht unabhängig voneinander, sondern beeinflussen sich gegenseitig. Deshalb wird aus der Sanierungsentscheidung schnell eine echte Abwägung.
Die drei Ecken des Nachhaltigkeitsdreiecks:
Im Nachhaltigkeitsdreieck der Wohnungswirtschaft stehen drei Ziele: das Klima, also eine angestrebte Klimaneutralität bis 2045. Die Wirtschaftlichkeit, also Investitionen, die sich über die Jahre tragen. Und das Soziale, also Wohnraum, der für die Mieterinnen und Mieter bezahlbar bleibt.
Die Wechselwirkungen, auf die es ankommt
Klima und Wirtschaft. Ein ambitionierter Klimapfad bedeutet zunächst hohe Investitionen. Rechnet man aber den ganzen Lebenszyklus, also Förderung, Betriebskosten und künftige CO2 Kosten, sieht dieselbe Maßnahme oft ganz anders aus. Wer dagegen nur auf die niedrigste Investition schaut, verfehlt die Klimaziele und zahlt später bei den CO2 Kosten drauf.
Klima und Soziales. Eine umfassende Sanierung senkt den CO2 Ausstoß, kann aber über die Modernisierungsumlage die Miete erhöhen. Wer die Warmmiete im Blick behält und Maßnahmen wählt, die warmmietenneutral funktionieren, bringt beide Ecken zusammen, statt die eine gegen die andere auszuspielen. Die GWG Bonn hat genau diesen Weg gewählt:
„Wir achten darauf, dass die Umsetzung der Maßnahmen sozialverträglich und bezahlbar bleibt, damit insbesondere einkommensschwächere Haushalte nicht übermäßig belastet werden. So gehen ökologische Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung Hand in Hand."— Markus Kalscheuer, Vorstandsvorsitzender, GWG Bonn
Wirtschaft und Soziales. Begrenzt man die Miete aus sozialer Verantwortung, schrumpft der Spielraum für Investitionen. Hier helfen neue Erlösmodelle: Mit der Nutzung des durch Photovoltaik-Anlagen produzierten Stroms lässt sich ein Teil der Maßnahmen refinanzieren.
Das Muster ist immer dasselbe. Zieht man zu sehr an einer Ecke, bewegen sich die anderen beiden mit.
Transparenz als Schlüssel
Um zu wissen, auf welche Ecke man gerade einzahlen sollte, muss man zuerst wissen, wo der Bestand heute steht und welcher Bereich noch aufzuholen hat. Dafür braucht es einen klaren Blick auf den Status Quo: Ist das Portfolio beim Klimaschutz schon gut aufgestellt, bei der Wirtschaftlichkeit oder bei den Mieten? Diesen Status Quo finden Sie in Ihren Daten.
Genau deshalb ist Transparenz über alle drei Ziele der entscheidende Punkt. Solange Verbrauchsdaten, Kosten und Mieterwirkung an verschiedenen Orten liegen, sieht niemand die Wechselwirkungen. Man entscheidet aus dem Bauch und merkt erst Jahre später, was es gekostet hat.
Liegt dagegen alles an einem Ort, je Gebäude und über zwanzig Jahre gerechnet, werden die Zusammenhänge sichtbar. Man sieht für jede Maßnahme zugleich, was sie fürs Klima bringt, was sie kostet und was sie für die Miete bedeutet. Erst dann lässt sich der Punkt finden, an dem alle drei Ecken zusammen aufgehen.
Worauf Sie achten sollten
Verschaffen Sie sich zuerst Transparenz über das gesamte Portfolio. Machen Sie dann alle Optionen sichtbar, erkennen Sie deren Auswirkungen und entscheiden Sie auf dieser Basis, ob Sie gerade stärker auf die Mieten, das Klima oder die Wirtschaftlichkeit einzahlen.
Wichtig dabei: Nicht nur auf Portfolioebene, sondern auch auf Gebäudeebene entscheiden, weil jedes Objekt andere Voraussetzungen hat. Die Wirtschaftlichkeit über den ganzen Lebenszyklus rechnen, inklusive Förderung, Betrieb und CO2 Kosten, nicht nur die Erstinvestition. Die Mieterwirkung von Anfang an mitrechnen. Verschiedene Szenarien vergleichen, statt sich früh festzulegen. Und flexibel bleiben, weil sich Förderung und Gesetze laufend ändern.
Aus der Qual der Wahl wird ein klarer Plan
Die Abwägung zwischen Klima, Wirtschaftlichkeit und Sozialem von Hand zu leisten, für hunderte Gebäude, über Jahrzehnte und mit dieser Masse an Informationen, ist kaum machbar. Genau hier helfen digitale Lösungen, die große Datenmengen sichtbar machen, sie übersetzen und Optionen samt Auswirkungen zeigen. Eine solche Lösung ist AMPEERS: Die Plattform macht die Wechselwirkungen sichtbar und bewertet für jedes Gebäude neutral, wo Klima, Kosten und Miete zusammen am besten aufgehen. So haben Sie eine klare Entscheidungsgrundlage aus Zahlen, die Sie auch Wirtschaftsprüfern und Banken vorlegen können, um Ihre Strategie zu belegen.
Häufige Fragen zum Nachhaltigkeitsdreieck
Was ist das Nachhaltigkeitsdreieck in der Wohnungswirtschaft?
Es beschreibt die drei Ziele, die ein Wohnungsunternehmen gleichzeitig erfüllen muss: Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und sozial verträgliche, also bezahlbare Mieten.
Welche Wechselwirkungen gibt es zwischen den drei Ecken?
Jede Entscheidung wirkt auf alle drei Ecken. Mehr Klimaschutz erhöht oft die Investition und kann die Miete belasten, während eine gedeckelte Miete den Investitionsspielraum verringert. Erst die gemeinsame Betrachtung zeigt die Balance.
Wie schafft man Transparenz über die drei Ziele?
Indem alle Daten an einem Ort zusammenkommen und je Gebäude über den gesamten Lebenszyklus gerechnet werden. So sind Klimawirkung, Kosten und Mieterwirkung gleichzeitig sichtbar.
Wie die GWG Bonn genau diese Balance schafft, Photovoltaik Gebäude für Gebäude aufs Dach bringt und den Klimaschutz für ihre Mitglieder bezahlbar hält, lesen Sie im Praxisbericht.
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