Interview mit Sebastian Grabichler
Sebastian Grabichler leitet bei AMPEERS Modernisierungsprojekte, von der Analyse des Bestands bis zur Abnahme. Im Gespräch mit Regina Bogner erklärt er, wie gute Vorarbeit die Mitarbeiter entlastet und wie ein Projekt von der Strategie bis zur fertigen Anlage abläuft.
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Herr Grabichler, Sie empfehlen Wohnungsunternehmen, Planungsschritte vorzuziehen. Was ist die Idee dahinter?
Die Arbeitsschritte eines Modernisierungsprojekts bleiben dieselben, sie finden aber früher statt. Wer die wichtigsten Fragen zu einem Gebäude klärt, bevor das Projekt beginnt, muss sie später nicht unter Zeitdruck beantworten. Davon profitieren vor allem die Mitarbeiter, die neben dem Projekt auch den laufenden Betrieb verantworten.
Warum entlastet das, wenn die Arbeit doch dieselbe bleibt?
Weil jeder Schritt nur einmal gemacht wird. Wird eine Entscheidung unter Zeitdruck oder unter noch unklaren Grundlagen getroffen, muss sie oft einige Monate später neu aufgerollt werden. Liegen die Grundlagen dagegen schon vor, beginnt das Projekt mit einer hohen Planungstiefe. Die Mitarbeiter im Wohnungsunternehmen müssen dann nicht mehr jede Information selbst zusammentragen, sondern entscheiden zwischen gut vorbereiteten Varianten.
Wo beginnt ein solches Projekt?
Bei uns beginnt es mit der Analyse der Gebäude im Portfolio. Man schaut sich im Vorfeld alle Optionen genau an, rechnet alles einmal durch und ermitteln wir für jedes Gebäude, welcher Investitionsbedarf besteht, welche Erlöse zu erwarten sind und welches Energiekonzept sich überhaupt eignet. Außerdem schlagen wir einen Umsetzungsfahrplan vor, der sich an den wirtschaftlichen, sozialen und ökolgoischen Zielen des Wohnungsunternehmens orientiert. Aus diesem Fahrplan wählt das Wohnungsunternehmen dann die Gebäude aus, mit denen es beginnen möchte. Oft bietet es sich an Instandhaltung und Moderinisierung miteinander zu verbinden. Diese Infos greifen wir dann mit auf.
Was passiert, bevor das Wohnungsunternehmen einen Auftrag erteilt?
Aus der Simulation aller Optionen kennen wir bereits das Zielkonzept und eine erste Dimensionierung der Anlagen. Auf dieser Grundlage wählen wir nach Einsammeln weitert Planungsanforderung den passenden Dienstleister für die Planung und bei gewünschter GÜ Umsetzung auch den passenden Umsetzungsnachunternehmer aus. Erst danach legen wir dem Wohnungsunternehmen das Angebot für die Projektplanung vor.
Was umfasst diese Projektplanung?
Sie beginnt mit einem Termin vor Ort. Dort prüfen wir die Daten aus der Strategie und nehmen weitere Informationen auf, die für die Planung wichtig sind. Meist reicht es, eine Stichprobe der Wohnungen zu begehen. Wir prüfen außerdem die Platzverhältnisse, etwa für die Außeneinheiten von Wärmepumpen. Danach folgt die vertiefte Simulation und Fachplanung auf Gebäudeebene. Sie umfasst die raumweise Heizlastberechnung, die Berechnung der Heizflächen, den hydraulischen Abgleich, die Belegung der Dachflächen mit Photovoltaik, die Auslegung von Batteriespeichern und die Prüfung des Netzanschlusses. Der Vorteil, wir simulieren am Ende bereits den späteren Betrieb um alle wichtigen Kennzahlen für die Entscheidung des Wohnungsunternehmen aufzubereiten. Bei einer gewünschten GÜ Umsetzung erhält der Kunde am Ende dieser Phase ein Festpreisangebot für das finale Konzept.
Welche Entscheidungen liegen dann beim Wohnungsunternehmen?
Wir legen alle Varianten mit einer klaren Empfehlung vor, und das Wohnungsunternehmen entscheidet. Häufig geht es bei der Technik um den Netzanschluss, denn davon hängt ab, wie viel Strom vom eigenen Dach im Gebäude verbraucht werden kann und wie CO2 arm die Versorgung ist. Eine andere typische Frage ist, ob für den hydraulischen Abgleich dynamische Thermostate und eine digitale Heizungssteuerung eingebaut werden. Ohne Steuerung ist eine Anlage oft günstiger. Mit Steuerung sinken dagegen meist die Wärmekosten der Mieter und die Emissionen. Solche Abwägungen zwischen wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Zielen trifft das Wohnungsunternehmen. Wir sind aber immer an der Seite und helfen, bei all den Informationen die passende Entscheidung zu treffen.
Was bewirkt diese Vorarbeit in der Umsetzung?
Weil die Planung schon zu Beginn sehr tief ist und die Partner feststehen, geht die Umsetzung deutlich schneller. Wir arbeiten mit Partnern, deren Abläufe wir kennen, und können dadurch alle Gewerke gut aufeinander abstimmen. Die Wirkung der Modernisierungmaßnahmen weisen wir dann auch unseren Kunden in einer Übersicht aus, damit alles für die CO2 Bilanz parat ist.
Welche Erfahrungen nehmen Sie aus Ihren Projekten mit?
Die Vorarbeit wirkt erst mal wie eine Zusatzaufgabe, aber sie lohnt sich bei jedem Projekt. Wir wissen alle, dass bei einer Baustelle mal das eine oder andere ungeplant verlaufen kann. Diese Vorarbeit hilft uns schon alles einmal durchzudenken, vor ein einziger Handwerker die Baustelle betreten hat. Das hat uns in der Vergangenheit schon viel Ärger, Zeit und Kosten gespart.
Was raten Sie einem Wohnungsunternehmen?
Ich rate, mit einem Gebäude zu beginnen, dessen Modernisierung absehbar ist, und nicht mit dem gesamten Bestand. Wenn für dieses Gebäude bereits eine belastbare Datengrundlage besteht, kann die Umsetzung schnell starten und bleibt trotzdem flexibel. Nach dem Termin vor Ort lässt sich das Konzept noch einmal simulieren und anpassen. So sieht das Team an einem konkreten Projekt, wie viel Zeit es gewinnt.
Wie unterstützt AMPEERS die Wohnungsunternehmen dabei?
Wir begleiten den gesamten Weg, von der Analyse des Bestands über die Planung bis zur Umsetzung. Am Anfang schauen wir uns die Gebäude ganz genau an, darauf baut die Projektplanung mit dem Termin vor Ort und die Auswahl geeigneter Partner auf. Die Umsetzung steuern wir die Baustelle mit unseren Partnern. Die Fördermittel beantragen wir auf Wunsch ebenfalls. Uns ist es wichtig, dass wir die Wohnungsunternehmen so stark wie möglich entlasten.
Die ABG Wuppertal berichtet, wie Sie die mithilfe von AMPEERS die Wärmekosten reduzieren und die Emissionen senken konnte.
