Autorin: Regina Bogner
1. Juli 2026 · 9 Min. Lesezeit
▶︎ Ein Kollege erklärt: Investitionsbedarf im Bestand priorisieren: Wie entscheidet man, welches Gebäude man zuerst saniert?
Es ist Montagmorgen im Juli, kurz nach neun, und der Kaffee auf dem Tisch wird langsam kalt. Die Geschäftsführerin sitzt seit einer Stunde mit der technischen Leitung zusammen und geht die bisherigen Vorhaben fürs nächste Jahr durch, Zeile für Zeile. Sie sind noch nicht bei der Hälfte, und die Liste ist schon jetzt länger, als sie im Frühjahr gedacht hätte.
Ganz oben steht ein Dach das gemacht werden muss, darunter eine Heizungsanlage, neue Fenster, eine energetische Sanierung, und so weiter bis zum unteren Rand. Rechnet man alles zusammen, kommen zwölf Millionen heraus. Im Budget stehen vier. Im Herbst muss daraus der fertige Wirtschaftsplan werden, bis dahin sind es noch gut drei, vier Monate. An diesem Sommermorgen sitzen viele vor derselben Liste, in kommunalen Wohnungsunternehmen genauso wie in Genossenschaften.
Ein Haus, drei Baustellen, ein Jahr
Die Geschäftsführerin denkt an die Häuserzeile aus dem Baujahr 1965. Im vergangenen Winter ist die Gasheizung dreimal ausgefallen, einmal über ein ganzes Wochenende, und das Telefon im Büro stand nicht still. Die Fenster sind nicht optimal. Und das Dach hat der Dachdecker bei der letzten Begehung aufgeschrieben: zwei Jahre, höchstens drei.
Heizung, Fenster, Dach. Alles in diesem einen Haus, alles in einem einzigen Jahr.
Tauscht man nur den Kessel, ist es im nächsten Winter wieder warm und in zwölf Jahren steht man wieder hier. Macht man das ganze Haus, ist das Budget für die anderen vierzig Gebäude weg. Und das ist nur eine Zeile auf der langen Liste.
Der Plan muss vielen genügen
Am Ende ist dieser Plan nicht nur eine interne Notiz. Der Aufsichtsrat oder die Vertreterversammlung muss ihn beschließen. Einmal im Jahr schaut der Wirtschaftsprüfer, oder Prüfungsverband darauf und im Lagebericht wollen beide sehen, dass die geplanten Investitionen und die Annahmen dahinter belastbar sind.
Die Bank will wissen, was auf sie zukommt, bevor sie finanziert. Und die technische Leitung muss mit dem Plan auch nochmal durcharbeiten können. Vier Adressaten, ein Dokument, und alle erwarten Zahlen, die tragen.
Eigentlich bräuchte man eine eigene Abteilung
Eigentlich merkt man schon schnell, was hier eigentlich nötig wäre: eine eigene Abteilung.
Eine Person die alle Daten und Unterlagen zusammenträgt, egal ob sie in Abrechnungen, Energieausweisen oder in Köpfen der anderen Kollegen stecken.
Eine Person, die für jedes Gebäude den Investitionsbedarf durchrechnet, also was welche Maßnahme kostet und bringt.
Eine Person, die wirtschaftlich draufschaut und dabei im Blick behält, dass die Miete für die Menschen bezahlbar bleibt.
Und am Ende jemanden, der aus all den Informationen eine Reihenfolge an Maßnahmen macht, weil jeder Euro dort landen soll, wo er am meisten bewirkt.
Nur hat kaum ein Unternehmen dieser Größe, die Menge an Leuten die sich für 3-4 Monate im Jahr nur damit beschäftigen können.
Diese Abteilung können Sie für ein paar Monate buchen
Genau hier kommt AMPEERS ins Spiel. Eine feste Abteilung schicken wir niemandem dauerhaft ins Haus, das wäre für keinen zu bezahlen. Stattdessen buchen Sie unser Expertenteam für den Anlauf zum Wirtschaftsplan, ungefähr die drei bis vier Monate bis zum Herbst. Es sichtet Ihre Daten bis ins Detail, rechnet jedes Gebäude durch, prüft Wirtschaftlichkeit und Mieterwirkung und bringt den ganzen Bestand in eine begründete Reihenfolge. Heraus kommt ein fertiger Plan, den Sie im Aufsichtsrat und in der Vertreterversammlung vorlegen, der Prüfung und der Bank geben und mit dem Ihre Technik direkt weiterarbeiten kann.
Neben dem Team läuft die AMPEERS Portfoliostrategie, und die bleibt. In der Software steht alles, was Sie mit den Experten besprochen haben, jederzeit abrufbar. Ändert sich etwas, tragen Sie es einfach ein. Kaufen Sie ein Gebäude dazu oder ziehen Sie eine Maßnahme vor, weil ohnehin etwas ansteht, rechnet die Software Budget und Auswirkungen sofort neu: wirtschaftlich, für die CO2-Bilanz und für die Miete. So bleibt der Plan lebendig, statt im Herbst einmal fertig zu sein und dann zu veralten.
Die einfache Schlussfolgerung
Nicht das Budget entscheidet, wie weit ein Wohnungsunternehmen kommt, sondern die Reihenfolge und wie gut sie vorbereitet ist. Der Sommer ist die ruhige Zeit, in der aus einer langen Liste ein Plan wird, der vor Aufsichtsrat, Prüfung und Bank Bestand hat. Bis zum Herbst sind es noch gut drei bis vier Monate. Genug Zeit, um genau das zu tun.
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