Seit letzter Woche sind das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und die Änderungen an der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beschlossen. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das erst einmal Unsicherheit: neue Regeln beim Heizen, weniger Förderung, und dazu die Frage, was davon den eigenen Bestand wirklich trifft. Dieser Beitrag ordnet ein, was tatsächlich entschieden wurde, und zeigt, worauf es für Ihr Portfolio jetzt ankommt.
GModG und BEG: Kurze Einordnung der beiden Begriffe
Die beiden Kürzel werden oft in einem Atemzug genannt, obwohl sie zwei sehr verschiedene Dinge betreffen.
Das GModG ist ein Gesetz und regelt vor allem, wie in Gebäuden geheizt werden darf. Viele kennen den Vorgänger unter dem Schlagwort „Heizungsgesetz", gemeint ist damit das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das jetzt novelliert wurde. Die BEG ist dagegen kein Gesetz, sondern das Förderprogramm des Bundes für Sanierung und Heizungstausch. Beim GModG geht es also um Pflichten, bei der BEG um Zuschüsse. Und beides hat sich fast gleichzeitig geändert, was die aktuelle Verunsicherung erklärt.
Das GModG: eine Novelle, kein neuer Anfang
Wichtig für die Einordnung: Das GModG ist kein völlig neues Gesetz. Es ist eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), also eine Änderung des bestehenden Rahmens. Der Name ist neu, die Basis bleibt.
Inhaltlich verschiebt sich vor allem die Logik beim Heizungstausch. Die feste Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie fällt weg, Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich erlaubt. Dafür müssen sie schrittweise auf biogene Brennstoffe umstellen, und für die Betriebskosten gelten neue Aufteilungsregeln zwischen Vermieter und Mieter. Klingt nach Erleichterung, ist aber in Wahrheit anspruchsvoller: Wo früher das Ordnungsrecht die Richtung vorgab, wird jetzt jede Heizungsentscheidung zu einer wirtschaftlichen und sozialen Abwägung. Welche Lösung sich über die Jahre rechnet, hängt von vielen Faktoren ab, und genau das macht die Sache komplex.
Die BEG-Reform: Änderungen bei der Förderung ab dem 21. Juli
Bei der BEG-Förderung 2026 wurde kein neues Programm erfunden, sondern die bestehende Förderung zum Teil gekürzt und verändert. Die neuen Konditionen gelten ab dem 21. Juli 2026.
Im Schnitt sinkt die Förderung nach den neuen Bedingungen um rund 8 Prozent beim Heizungstausch und um rund 29 Prozent bei der Gebäudehülle. Dazu kommt ein Zeitfaktor: Die Förderhöchstgrenzen sinken ab 2027 schrittweise, halbjährlich. Wer eine ohnehin geplante, teure Maßnahme lange aufschiebt, muss aufpassen keine Förderungen zu verpassen, die es heute noch gibt.
Es gibt aber auch eine gute Nachricht für die schwächsten Objekte im Bestand. Die energetisch schlechtesten Gebäude, die sogenannten Worst Performing Buildings, erhalten ab 2027 einen zusätzlichen Bonus von 5 Prozent. Für die Reihenfolge im Modernisierungsplan kann das ein echter Hebel sein.
Warum die Schlagzeile in die Irre führt
Eine einzelne Prozentzahl beruhigt oder erschreckt, weiterhelfen tut sie selten. Denn wie stark die Kürzung ein konkretes Unternehmen trifft, hängt an der Energieeffizienzklasse der Gebäude, an der Mieterstruktur und an den bereits geplanten Maßnahmen. In dem einen Portfolio kippt eine Maßnahme, im nächsten bleibt sie klar wirtschaftlich.
Unsere Erfahrung aus den letzten Tagen: In vielen Beständen steckt mehr Spielraum, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Man muss ihn nur finden, und dafür braucht es den Blick auf die eigenen Zahlen, nicht auf den Durchschnitt.
Was Sie jetzt konkret prüfen sollten
Aus den Änderungen ergeben sich für Wohnungsunternehmen ein paar sehr konkrete Aufgaben:
- Laufende Förderanträge neu bewerten. Prüfen Sie, was die neuen Konditionen für bereits geplante oder gestartete Projekte bedeuten.
- Teure Maßnahmen möglicherweise vorziehen. Weil die Höchstgrenzen ab 2027 halbjährlich sinken, kann Warten hier bares Geld kosten.
- Die Fünfjahresplanung überprüfen. Reihenfolge und Zeitpunkt der Maßnahmen sollten Sie mit Blick auf die neue Förderlage neu sortieren.
- Kritisch hinterfragen, welche Maßnahme wirklich nötig ist. Nicht jede geplante Investition trägt sich unter den neuen Bedingungen gleich gut.
Diese Liste ist bewusst kurz gehalten. Sie zeigt vor allem eines: Aus der Kürzung wird schnell eine Priorisierungsaufgabe, und die lässt sich nur mit Daten sauber lösen.
Wir haben es durchgerechnet: reden wir über Ihren Bestand
Statt eine weitere allgemeine Einordnung zu schreiben, haben wir uns hingesetzt und die neuen Bedingungen aus GModG und BEG mit unserer Software und unseren Expertinnen und Experten auf reale Bestandsportfolios angewendet. Was dabei je nach Effizienzklasse herauskommt, welche Maßnahmen sich vorziehen lohnen und wo genau der Spielraum liegt, besprechen wir am liebsten direkt an Ihrem Portfolio.
Deshalb bieten wir einen persönlichen Info-Termin an: 30-45 Minuten, online, gemeinsam mit Dr. Karsten Schmidt und dem Team. Kein Standard-Webinar, sondern ein Gespräch über Ihre Gebäude und Ihre Fragen.
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Häufige Fragen zu GModG und BEG-Reform
Ist das GModG ein neues Gesetz?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist eine Novelle des bestehenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG), also eine Änderung, keine komplette Neufassung. Vor allem die Regeln zum Heizungstausch werden neu gefasst. Das GModG löst damit das ab, was öffentlich als Heizungsgesetz diskutiert wurde.
Ab wann gilt die neue BEG-Förderung?
Die neuen Förderkonditionen gelten ab dem 21. Juli 2026.
Wie stark sinkt die Heizungsförderung?
Im Durchschnitt um rund 8 Prozent beim Heizungstausch und um rund 29 Prozent bei der Gebäudehülle. Wie stark es Ihren Bestand trifft, hängt allerdings stark von der Energieeffizienzklasse Ihrer Gebäude ab.
Was ist der Worst-Performing-Building-Bonus?
Für die energetisch schwächsten Gebäude gibt es ab 2027 einen zusätzlichen Förderbonus von 5 Prozent. Das kann es lohnenswert machen, diese Objekte früher anzugehen.
Lohnt es sich, mit Maßnahmen zu warten?
Eher selten. Weil die Förderhöchstgrenzen ab 2027 halbjährlich sinken, wird Abwarten mit der Zeit teurer. Für teure Maßnahmen kann es sich rechnen, sie vorzuziehen. Ob das für Ihre konkreten Objekte gilt, klären wir am besten gemeinsam im persönlichen Info-Termin.
